省外购房者A女士说,“我从来不买容积率超过3的房子。”

在昆明购房者看来,你在凡尔赛?

因为如果按照这个标准在昆明严格选房,几乎买不到高层住宅。

好房团队随机选取了昆明部分住宅小区122个报规地块(一类、二类居住用地、混合用地),得到了惊人的数据:平均容积率3。96。(中位数3。80)

超过27%的小区地块容积率超过5以上;占比最高的是容积率3~4的小区;而容积率低于3的小区不超过20%。

大写的扎心。

这里要说明一点,容积率、建筑密度只是衡量住宅建筑舒适度的指标之一,同时受规划因素影响,部分住宅小区还带有不少体量的办公、商业,进而影响容积率和建筑密度。

同时一个住宅小区的舒适度还需要更多硬件、软件的多维度指标衡量,本文仅从容积率和建筑密度这个单一角度去探讨小区建筑居住特性。

为什么昆明人老说xx小区很“密”?

这个“密”是个什么意思?

大概就是:楼栋又高、楼与楼之间的缝隙/间距很窄的意思、住得人又特别多的意思。

(2021年年初拍摄)

早期城中村,很密;

后来钢铁丛林,也很密。

这里涉及两个概念:

(想要进一步了解容积率、建筑密度以及与居住舒适度、土地成本的关系可翻看这篇文章)

容积率=地上总建筑面积/可建设用地面积

在建筑密度一定时,容积率的增加,房屋层数越高。

建筑密度

建筑密度=建筑基底占地面积/地块面积

它可以反映出一定用地范围内的建筑密集程度和空地率。在容积率一定时,建筑密度的增加,

建筑物占地面积越大,对应的,公共绿地面积越小。

我们来看几个例子:

上图中罗丈村城中村建筑,密度就明显比周边的仿江南水乡等小区高出不少。

上图中左侧的长竹沟新村,密度就明显比右侧的湖畔之梦小区高出不少。

同时为保证各楼栋充足的日照,高层建筑的建筑密度往往比洋房的建筑密度更低。

针对昆明“高密度”的现状,去年4月开始,昆明市自然资源和规划局对《昆明市城乡规划管理技术规定(2016版)》进行修订。

关于容积率的相关指标,新修订的《技术规定》中指出:10层—18层的高层住宅容积率不超过2。8,19层—26层高层住宅容积率不超过3。1。

当然,在以往的经验中,城改项目大多被允许上浮20%。

但实际上,“控3。1”是极难做到的,目前昆明主要在“控5”。

多个容积率超过5的项目被“卡壳”——要么规划审批、要么卡预售证等。(但毕竟土地成交在前,过程虽然坎坷,但结局没变)

来看昆明不同项目的容积率、建筑密度情况:

(数据来自昆明市规划局,均来自各个地块报规数据)

抽样33个地块,西北片区平均容积率3。51

其中,金川府、金地峯范、滇池半山等项目容积率较低。

抽样22个地块,二环、二环附近、双塔平均容积率4。7

这其中,翠湖一品容积率仅有3、建筑密度不超过18%(不知道是不是之前因翠湖一线景观要求),同时二环边还有8层的洋房(德润香山府),真是非常难得了。

抽样22个地块,北市区平均容积率4。26。

北市区因城中村改造项目较多,容积率高也有客观历史因素。

北市区难得的低密度项目,碧桂园御龙半山必须有其姓名。(另还有向山的岛,也是低密度,但是这次没统计)

意外发现旭辉广场铂宸府的两期地块虽是高层,密度、楼层都不高。

抽样36个地块,南市区平均容积率3。81。

南市区居住密度并不低。(城改项目、大盘多)

平均容积率没超4,是很大程度上沾了草海/滇池片区低密度住宅的光。其中龙湖山海原著未来要新推的洋房地块、中铁诺德山海春风容积率都仅有1。21。

作为整个昆明整体居住密度最低的区域,草海片区房价贵也并非没有道理。

抽样9个小区,东市区平均容积率3。62

云麓九里其中一地块容积率仅有1。10,同时还是容积率低于1。30的7个地块中,建筑密度最低的。

开发商作为盈利企业,在追求利润的道路上,肯定会倾向性地选择“有利可图”的设计。

就算土地被限制了容积率,但不排除偷面积。

(因开发商所谓的赠送面积是不计入容积率的,故也会增加实际的容积率。)

2018年 11月,昆明规划局出台相关文件限制审批跃层住宅,故我们越来越少看到高赠送跃层/别墅之类。

高容、高密小区,一般伴随着人口密度更大、绿地面积减少、公共区域使用率更高、楼间距相对较近、小区内道路狭窄,以及难度更高的安防问题。

在其他城市甚至还有“高层住宅容积率高1,房价低10%”的说法。

舒适与价格二选一,其实不难;

难得是,低舒适度它也不便宜呀。

END