省外购房者A女士说，“我从来不买容积率超过3的房子。”
在昆明购房者看来，你在凡尔赛？
因为如果按照这个标准在昆明严格选房，几乎买不到高层住宅。
好房团队随机选取了昆明部分住宅小区122个报规地块（一类、二类居住用地、混合用地），得到了惊人的数据：平均容积率3。96。（中位数3。80）
超过27%的小区地块容积率超过5以上；占比最高的是容积率3~4的小区；而容积率低于3的小区不超过20%。
大写的扎心。
这里要说明一点，容积率、建筑密度只是衡量住宅建筑舒适度的指标之一，同时受规划因素影响，部分住宅小区还带有不少体量的办公、商业，进而影响容积率和建筑密度。
同时一个住宅小区的舒适度还需要更多硬件、软件的多维度指标衡量，本文仅从容积率和建筑密度这个单一角度去探讨小区建筑居住特性。
为什么昆明人老说xx小区很“密”？
这个“密”是个什么意思？
大概就是：楼栋又高、楼与楼之间的缝隙/间距很窄的意思、住得人又特别多的意思。
（2021年年初拍摄）
早期城中村，很密；
后来钢铁丛林，也很密。
这里涉及两个概念：
（想要进一步了解容积率、建筑密度以及与居住舒适度、土地成本的关系可翻看这篇文章）
容积率＝地上总建筑面积/可建设用地面积
在建筑密度一定时，容积率的增加，房屋层数越高。
建筑密度
建筑密度=建筑基底占地面积/地块面积
它可以反映出一定用地范围内的建筑密集程度和空地率。在容积率一定时，建筑密度的增加，
建筑物占地面积越大，对应的，公共绿地面积越小。
我们来看几个例子：
上图中罗丈村城中村建筑，密度就明显比周边的仿江南水乡等小区高出不少。
上图中左侧的长竹沟新村，密度就明显比右侧的湖畔之梦小区高出不少。
同时为保证各楼栋充足的日照，高层建筑的建筑密度往往比洋房的建筑密度更低。
针对昆明“高密度”的现状，去年4月开始，昆明市自然资源和规划局对《昆明市城乡规划管理技术规定（2016版）》进行修订。
关于容积率的相关指标，新修订的《技术规定》中指出：10层—18层的高层住宅容积率不超过2。8，19层—26层高层住宅容积率不超过3。1。
当然，在以往的经验中，城改项目大多被允许上浮20%。
但实际上，“控3。1”是极难做到的，目前昆明主要在“控5”。
多个容积率超过5的项目被“卡壳”——要么规划审批、要么卡预售证等。（但毕竟土地成交在前，过程虽然坎坷，但结局没变）
来看昆明不同项目的容积率、建筑密度情况：
（数据来自昆明市规划局，均来自各个地块报规数据）
抽样33个地块，西北片区平均容积率3。51。
其中，金川府、金地峯范、滇池半山等项目容积率较低。
抽样22个地块，二环、二环附近、双塔平均容积率4。7。
这其中，翠湖一品容积率仅有3、建筑密度不超过18%（不知道是不是之前因翠湖一线景观要求），同时二环边还有8层的洋房（德润香山府），真是非常难得了。
抽样22个地块，北市区平均容积率4。26。
北市区因城中村改造项目较多，容积率高也有客观历史因素。
北市区难得的低密度项目，碧桂园御龙半山必须有其姓名。（另还有向山的岛，也是低密度，但是这次没统计）
意外发现旭辉广场铂宸府的两期地块虽是高层，密度、楼层都不高。
抽样36个地块，南市区平均容积率3。81。
南市区居住密度并不低。（城改项目、大盘多）
平均容积率没超4，是很大程度上沾了草海/滇池片区低密度住宅的光。其中龙湖山海原著未来要新推的洋房地块、中铁诺德山海春风容积率都仅有1。21。
作为整个昆明整体居住密度最低的区域，草海片区房价贵也并非没有道理。
抽样9个小区，东市区平均容积率3。62。
云麓九里其中一地块容积率仅有1。10，同时还是容积率低于1。30的7个地块中，建筑密度最低的。
开发商作为盈利企业，在追求利润的道路上，肯定会倾向性地选择“有利可图”的设计。
就算土地被限制了容积率，但不排除偷面积。
（因开发商所谓的赠送面积是不计入容积率的，故也会增加实际的容积率。）
2018年 11月，昆明规划局出台相关文件限制审批跃层住宅，故我们越来越少看到高赠送跃层/别墅之类。
高容、高密小区，一般伴随着人口密度更大、绿地面积减少、公共区域使用率更高、楼间距相对较近、小区内道路狭窄，以及难度更高的安防问题。
在其他城市甚至还有“高层住宅容积率高1，房价低10%”的说法。
舒适与价格二选一，其实不难；
难得是，低舒适度它也不便宜呀。
END
